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關于進一步加強包頭市住宅小區物業管理工作的實施意見
索引號: 011536003/2018-00329 公開目錄: 政府規章文件 發布日期: 2018年09月21日
主題詞: 發布機構: 市人民政府辦公廳 文    號:
 

 

為深入貫徹黨的十九大精神,落實《中共中央、國務院關于加強和完善城鄉社區治理的意見》(中發〔2017〕13號)和《內蒙古自治區物業管理條例》《包頭市物業管理條例》有關規定,進一步提升全市住宅小區物業管理能力和水平,提出如下實施意見。

一、指導思想

全面貫徹習近平新時代中國特色社會主義思想和黨的十九大、中央城市工作會議精神,堅持以人民為中心的發展思想,圍繞“提檔升級、爭創一流”的目標,按照市委十二屆四次、五次、六次全會的部署要求,以實現住有宜居為目標,強化住宅小區物業管理各方主體責任落實,建立“統一領導、綜合協調、橫向到邊、縱向到底”的住宅小區物業管理體制,形成市、區兩級政府及相關職能部門齊抓共管的大物業管理工作格局,推動我市物業管理規范化、標準化、專業化和人性化,進一步提升我市住宅小區物業管理水平。

二、工作目標

——到2020年末,全市住宅小區物業服務水平顯著提升,各項指標在確保位居自治區前列的同時,努力進入國家西部地區先進行列。

——物業管理覆蓋面逐步擴大。到2020年末,全市物業管理綜合覆蓋率達到90%以上。

——物業服務質量和居民滿意度持續提升。全面落實《內蒙古自治區居住物業管理服務標準》(以下簡稱《標準》),到2020年末,達到《標準》的住宅小區占總數的90%以上,物業服務區域業主總體滿意度達到95%以上。

——物業服務管理體制機制更加完善。大力推進物業行業法規及制度建設,加大行業監管力度,健全行業信用體系,四級物業管理體系更為完善,各職能部門及公共服務單位履職到位。切實提升業主自治能力和水平,推動業主自治與基層社區治理有機融合。搭建社區公共事務決策平臺,提升“智慧物業”在社區治理與便民服務等方面的社會效益。

——物業服務企業不斷發展壯大。在立足本業基礎上,推動物業服務與社區治理、社區經營、社區養老等充分融合,增強物業服務企業綜合實力,逐步實現產業升級。

三、主要措施

(一)健全物業管理體系

1.建立物業管理工作機構。著力構建與現代城市管理相適應的住宅小區物業管理工作體制和機制,成立以市委、市政府主要領導為組長、副組長的包頭市住宅小區物業管理工作領導小組,領導小組下設辦公室,具體負責全市住宅小區物業管理工作的統籌組織、協調推進、督促檢查、考核評價等。

2.明確責任分工。各旗縣區是落實物業管理工作的責任主體,要切實加強對本區域物業管理工作的組織領導,統籌管理與協調本區域物業管理工作,加大本地區物業管理工作考核力度,推動責任落實到位。建立以市住房保障局牽頭,發改、公安、民政、司法、財政、人社、國土、規劃、建委、環保、工商、質監、人防、城管、消防等部門組成的物業管理聯席會議制度,健全聯動機制,按照“誰監管行業誰負責、誰主管市場主體誰負責、誰收費誰負責”的原則,清晰界定各部門的職責分工。推進物業管理工作重心下移,將物業管理納入社區綜合治理和公共服務范疇。街道辦事處(鎮政府)要加強機構隊伍建設,居委會(社區服務站)要督促業主委員會和物業服務企業履行職責,以保障物業管理工作順利實施。

3.建立社區投訴登記制度。各部門把行業監管與執法監察延伸至物業管理區域,按照職責分工,分別建立健全投訴反饋機制,明確處理投訴的程序和要求,并由居委會(社區服務站)在物業服務管理區域內醒目位置設立集中公示牌,公布聯系單位、工作職責和投訴電話,及時有效處理物業管理區域內的矛盾糾紛和突發事件,消除安全和穩定隱患。

4.建立完善物業服務管理糾紛快速調處機制。鼓勵物業服務糾紛當事人優先選擇3種調解途徑解決糾紛,即社區調解(街道辦事處(鎮政府)、居委會(社區服務站)調解)、行政調解(市、旗縣區房產行政主管部門調解)和司法調解(市司法局設立的人民物業調解委員會調解)。物業服務糾紛當事人可以通過訴訟解決糾紛。

5.進一步強化示范引導作用。住宅小區黨員領導干部、公職人員要充分發揮率先垂范作用,遵守小區物業管理規約和規章制度,積極參與業主委員會工作和繳納物業服務費,帶頭支持住宅小區物業管理工作。

(二)加強項目前期物業服務管理

1.優化前期物業管理招投標方式。新建住宅物業項目開發建設單位應嚴格依照《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》(建住房〔2003〕130號)及《包頭市物業管理條例》相關規定選聘前期物業服務企業。建設單位應當自《前期物業服務合同》生效之日起15日內報房產行政主管部門備案。房產行政主管部門將備案情況書面告知街道辦事處(鎮政府)。

2.規范物業項目承接查驗備案工作。物業服務企業和建設單位應按照《物業承接查驗辦法》(建房〔2010〕165號)及《前期物業服務合同》約定,共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收。房產行政主管部門對物業服務用房交接進行監督指導,其他部門依據職能職責做好物業管理區域驗收的相關工作。建設單位和前期物業服務企業應當自物業交接完成后30日內持相關文件向市房產行政主管部門備案。

3.加強物業管理用房核驗工作。規劃主管部門在核發建設工程規劃許可證時,應當對規劃圖紙中標注的物業服務用房的位置和面積進行審核。市房產行政主管部門在辦理商品房預售許可證或商品房現售備案時,應當對物業服務用房進行核查。在物業項目交付時,旗縣區房產行政主管部門應當對物業服務用房配置情況進行現場核實。市不動產登記部門辦理不動產首次登記時,應當在不動產登記證中對物業管理用房進行記載。

(三)強化住宅小區設施設備管理

1.持續開展老舊小區綜合整治工作。各旗縣區人民政府根據實際情況制定年度老舊小區綜合整治工作計劃,持續開展老舊小區綜合整治。各類管網專業運營單位,應按年度將小區改造計劃報項目所在地房產行政主管部門,在施工前與項目所在小區管理部門(物業公司或居委會等)簽訂協議,確定改造內容、工期及改造后路面恢復等具體事宜,確保老舊小區供水、供電、供氣及消防、安防等設施的安全運行。大力推進弱電線路入地改造工程,保證弱電線路使用安全,提升小區整潔性、美觀性。嚴格執行《無障礙環境建設條例》,推進無障礙設施、設備建設和維護管理。加大適老化配套設施建設,鼓勵有條件的老舊小區加裝電梯。

2.強化停車設施建設及管理。住宅小區內規劃用于停放車輛的車庫、車位應當首先滿足本小區業主停放需要,屬于業主共有的道路場地,經業主大會同意,可以施劃停車泊位。合理設定停車服務費,提高地下車庫、車位使用率,減輕地面停車壓力。積極推廣智能化停車設施在住宅小區的應用,并按相關要求加強管理。

3.強化維修資金管理和使用。物業服務企業要依據物業服務合同,切實履行日常維修養護職責,定期對房屋共用部位、共用設施設備進行檢查、保養,保證業主正常使用。物業服務企業應于每年末對房屋共用部位和共用設施設備損壞情況進行排查,制定下年度維修資金使用計劃,經業主委員會或社區居委會同意,按計劃申請使用維修資金,統籌安排維修。旗縣區房產行政主管部門應當設置專門機構或者配備專職人員,加強房屋專項維修資金的監督管理,發生危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況,可以啟動應急機制,按照《包頭市房屋應急解危專項資金管理辦法(暫行)》執行。

4.創新電梯安全管理方式。旗縣區、街道辦事處(鎮政府)和有關部門、單位要加強對電梯使用安全的監督管理,引入保險機制保障業主人身和財產安全。要明確電梯使用管理責任單位、電梯維保單位和電梯管理人員工作崗位職責,保障電梯安全運行。要建立電梯應急救援聯動機制,經信、住房保障、質監、消防等部門要進一步完善應急處置服務平臺,縮短事故救援時間,減少人員傷亡和財產損失。

5.加強消防設施管理。物業服務企業、業主委員會或居委會(社區服務站)等物業項目管理單位對住宅物業管理區域內的共用消防設施進行維護管理,業主、物業使用人對自用房屋、場地消防設施進行維護管理。設有自動消防設施的高層住宅區,管理單位與具有消防設施維護保養檢測資質的機構簽訂自動消防設施維護保養合同,明確維護保養責任,保證自動消防設施的正常運行。消防部門要加強住宅小區消防設施的監管,明確消防設施使用管理單位的職責,保證消防設施正常安全運行。對共用消防設施每年至少進行1次全面檢測,確保完好有效。到2020年末,達到三星一級服務標準的住宅小區內建立微型消防站。

(四)規范物業管理服務行為

1.規范物業服務企業履約行為。物業服務企業要嚴格履行物業服務合同,提高服務質量。建立環境和物業管理委員會、物業服務企業、業主委員會、業主代表定期交流制度,通報物業管理服務工作中存在的問題和整改措施落實情況,努力提高業主滿意度。各旗縣區按照住建部《業主大會和業主委員會指導規則》的相關規定,制定本區域《業主委員會選舉辦法》,草擬《業主大會議事規則》,建立業主代表議事制度。對業主提出的超出物業服務合同的事宜,物業服務企業要及時與業主、業主委員會協商并做好溝通工作。

2.規范物業收費和使用行為。市價格主管部門會同市房產行政主管部門依據《國家發展改革委關于放開部分服務價格意見的通知》(發改價格〔2014〕2755號)相關規定,加強對物業服務收費的監督管理,物業服務企業按照內蒙古自治區《居住物業管理服務標準》履行物業服務合同,提供質價相符的物業服務。物業服務企業應嚴格執行,并切實落實物業收費及使用情況公示制度,提高物業服務收費的透明度。物業服務費中的電梯運行維護費用應當單獨立賬,保證電梯的檢驗和維保費用正常支出。車輛停放費、經營設施收益等要單獨列賬、獨立核算,并在物業管理區域顯著位置公示收支情況,每半年公示不少于1次,每次不少于15天。

3.強化物業管理協會作用。市物業管理協會要做好物業服務企業業績評價及信息報送工作;制定《物業管理行業自律規約》,對物業服務企業的自律行為進行管理及評價;對達到自治區《居住物業管理服務標準》相應等級的物業服務項目授予星級銘牌;開展全市物業企業從業人員的教育培訓,全面提升物業行業綜合服務水平。

4.建立物業服務企業黑名單制度。市房產行政主管部門依據《包頭市物業服務企業信用評價管理辦法(暫行)》,對物業服務企業在物業管理活動中遵守有關法律法規和地方標準、履行物業服務合同、遵守行業自律準則等行為進行綜合評價,按年度向社會公布評價結果。建立物業服務企業黑名單制度,加大對物業服務企業違法違規行為的懲處力度,形成守信激勵、失信懲戒機制。對列入黑名單的物業服務企業,1年內不允許承攬新的物業項目,拒不整改的,要清退出我市物業管理市場,并通過媒體進行公開曝光。旗縣區房產行政主管部門嚴格按照《包頭市物業服務企業退出物業服務項目管理辦法(試行)》相關規定,對違反規定的物業服務企業記入信用評價系統,規范和監管物業項目相關主體的清退行為及物業服務企業退出物業服務項目的程序。

(五)健全小區業主自治制度

1.加強業主委員會指導監督。各旗縣區房產行政主管部門負責本區域業主委員會組建工作的前期和后續監督管理。街道辦事處(鎮政府)應嚴格按照《業主大會和業主委員會指導規則(建房〔2009〕274號)》及《包頭市物業管理條例》規定,在職責范圍內協助房產行政主管部門推進此項工作,指導業主做好業主大會成立、業主委員會選舉等工作。對業主委員會存在的違反法律法規、危害社區安定、損害社會公共利益、侵害業主合法權益的行為,各旗縣區房產行政主管部門應責令限期整改,及時通報有關部門,并通告全體業主。2018年底前,全市居住物業管理區域內業主委員會的組建率達到自治區確定的目標。

2.推進社區物業自治管理。進一步增強業主法治意識,建立業主誠信管理制度。居委會(社區服務站)要注重業主委員會培育,引導有熱情、懂法律、會管理的業主代表和業主中公職人員參與業主委員會工作,業主委員會有償聘請專業人員參與管理,提升業主委員會工作效率和水平,依法保護業主合法權益。推動符合條件的社區居委會成員通過法定程序兼任業主委員會成員。街道辦事處(鎮政府)要強化業主委員會成員教育培訓,提高業主委員會成員物業管理法律意識、責任意識和履職能力。

3.突出黨組織領導帶動作用。業主委員會作為基層群眾自治組織,必須堅持黨的領導。社區黨組織負責牽頭抓總和統籌協調,充分發揮基層黨組織、黨員領導干部和廣大黨員在業主委員會活動中的作用,通過黨建活動規范業主委員會日常運作,提高業主委員會的履職能力和自律水平。

(六)引導物業服務企業轉型升級

各級政府、各有關部門要扶持物業服務企業做優做強。選樹行業典型,鼓勵物業服務骨干企業通過加盟、兼并、重組等方式整合市場資源,發展一批以品牌為龍頭、資本為紐帶,實現跨地區、跨行業的現代物業服務企業,推動物業服務規模化、集約化和專業化發展,增強行業整體競爭力和服務水平。安排一定資金支持物業服務企業的品牌建設、人才培養、標準化和信息化建設等項目。引導物業服務企業多元化發展,積極推進“互聯網+智慧物業”的深度融合和產業延伸,引導物業服務企業逐步改變單純依靠物業管理費盈利的傳統模式,在保潔、綠化、治安防范和設施設備維護保養等服務之外,增加信息咨詢、住房租賃、家政服務、電子商務、居家養老等附加服務,帶動物業管理全行業轉型升級。

四、工作要求

(一)進一步提高政治站位。各地區、各部門要深入學習貫徹習近平新時代中國特色社會主義思想和黨的十九大精神,按照市委、市政府各項決策部署,全力推進包頭市住宅小區物業管理各項工作落實到位,實現住宅小區環境整潔、管理有序、安全高效、和諧幸福的目標,為決勝全面建成小康社會,奮力譜寫“建設亮麗內蒙古,共圓偉大中國夢”包頭篇章作出積極貢獻。

(二)進一步加大考評力度。從2018年起,將住宅小區物業管理工作履職情況納入對各地區黨委、政府和各職能部門的年度考核內容。各地區要加強對街道辦事處(鎮政府)、居委會(社區服務站)開展住宅小區物業管理工作實施及矛盾糾紛處理情況的檢查考核。街道辦事處(鎮政府)、居委會(社區服務站)要加強對轄區物業服務企業和其他管理單位的檢查考核。市住房保障局要完善對物業服務企業的監督考核措施,建立物業管理專項督查機制,強化考核督查。各部門依據各自職責,主動將管理職能延伸到物業管理區域,全面加強住宅小區物業管理。

(三)進一步強化資金保障。市、區兩級財政要加大對物業管理工作的資金保障,按照包頭市人民政府辦公廳《關于印發包頭市舊住宅小區繼續推行準物業管理實施方案(2018—2020)的通知》(包府辦發〔2017〕196號)和《關于印發包頭市住宅小區物業管理提檔升級工作實施方案的通知》(包府辦發〔2017〕199號)的有關規定執行。全市各地區可因地制宜制定獎勵辦法,并按照相關表彰規定,對年度物業管理工作突出的街道辦事處(鎮政府)、居委會(社區服務站)給予相應的獎勵或補貼。

(四)進一步加強宣傳引導。宣傳部門要加強輿情監控,指導督促新聞單位及各類媒體正面宣傳、客觀報道。旗縣區、街道辦事處(鎮政府)、行業主管部門、物業管理協會要廣泛宣傳物業管理服務政策、法規,提高知曉率。要堅持正確的輿論導向,既宣傳先進典型和事例,又客觀報道物業管理中的不良現象,積極引導物業服務企業誠信經營,引導業主樹立主人翁意識,依法有序參與物業管理活動,促進物業管理服務行業可持續發展。

 

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